Sergio Iranzo
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Rentabilidad por alquiler
In Foro de Inversión Inmobiliaria
Proceso de compraventa de una segunda vivienda
In Foro de Inversión Inmobiliaria
Sergio Iranzo
16 ene 2022
1- Oferta El comprador muestra su interés en comprar la vivienda haciendo una oferta que puede ser igual o no al precio de venta. El profesional inmobiliario la trasladará al vendedor abriendo un proceso de negociación. Si hay acuerdo, se procederá a la gestión del contrato de arras. 2. Documentación de la vivienda Antes de la firma del contrato de arras, el comprador debe conocer el estado administrativo en que se encuentra la vivienda por si condiciona la decisión de compra: si tiene impagos de hipoteca, si ha sido embargada, si está al corriente de pagos del IBI y de comunidad, cuál es su certificado energético, o si ha pasado la Inspección Técnica de Edificios si la vivienda en cuestión tiene más de 50 años. El comprador puede ahorrarse estas gestiones administrativas tediosas si trabaja con una agencia inmobiliaria profesional ya que todas las agencias miembro, antes de empezar con la comercialización de una propiedad, se encargan de obtener una Nota simple en el Registro de la Propiedad y verificar las cargas de la vivienda para que no haya sorpresas. También publicitan, tal y como exige la ley, el correspondiente certificado energético. Del mismo modo, los días previos a la firma de la escritura, solicitarán al administrador del edificio donde se ubique la casa, un certificado de estar al corriente de pago con la comunidad e informarán al futuro propietario de las cuotas que asumirá una vez haya comprado. 3- Contrato de arras A través de este contrato privado se expresa la voluntad de compraventa por parte del comprador y del vendedor con el fin de asegurar la operación. Para plasmar su derecho a compra, en este acto el comprador adelanta una cantidad negociada entre las partes, que suele ir en relación a un porcentaje del precio de compra y que se aconseja que sea de entre el 5% y el 15%. Aunque existen diferentes tipos de contratos de arras y compraventa, generalmente se firman las llamadas “arras penitenciales”. En caso de desistimiento por alguna de las partes, debe haber una compensación. Si el comprador desiste de la compra, perderá la cantidad entregada como señal; si lo hace el vendedor, tendrá que devolver el doble de la cantidad recibida según se especifica en el articulo 1454 del Código Civil, que dice expresamente: “Si hubiesen mediado arras o señal en el contrato de compra y venta, podrá rescindirse el contrato allanándose el comprador a perderlas, o el vendedor a devolverlas duplicadas”. En el contrato de arras se pactará tanto el pacto de gastos de compraventa, como el plazo para elevar a público la operación que, salvo que se pacte lo contrario, suele ser de unos treinta–cuarenta días si el comprador tiene que buscar financiación para la compra. Del mismo modo, en dicho contrato, se deben fijar todos los pactos relativos a la compraventa como puede ser mobiliario, entrega de la posesión, etc. 4- Búsqueda de hipoteca FASE 2: PASOS A SEGUIR PARA COMPRAR UNA VIVIENDA En esta segunda fase se formaliza la compraventa con la escritura pública de la vivienda, así como la firma de la hipoteca; se realiza el pago de los correspondientes impuestos y el cambio de titularidad en contratos vinculados a la vivienda. 5- Compraventa y escritura pública La compraventa de la vivienda se formaliza con la firma ante notario; primero, de la hipoteca si la hubiese, y acto seguido, de la escritura pública de la vivienda. La cita reúne, por tanto, a la parte bancaria, si como hemos mencionado se firma una hipoteca; al comprador, al vendedor. La gestoría se encargará de presentar la escritura en el Registro de la Propiedad para notificar el cambio de titularidad. 6- Abono de impuestos La compra de la vivienda está gravada con el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales, que varía según comunidad autónoma (10% del valor de la vivienda en la Comunitat Valenciana, excepto jóvenes menores de 35 años que abonarán el 8% si es la adquisición de su primera vivienda habitual y no exceden el umbral de renta estipulado. A nivel local también hay que pagar el impuesto de Plusvalía que, salvo pacto contario, corre por cuenta del vendedor. El comprador deberá también hacerse cargo anualmente del IBI (Impuesto de Bienes Inmuebles). Sin embargo, el que hace referencia al año en curso puede pactarse que sea abonado en proporción al periodo de tiempo que cada parte es propietaria. Además, se debe tener en cuenta el pago de los gastos derivados de la compraventa como pueden ser el coste del notario, del Registro de la Propiedad o la gestoría. Si el pacto es ARREGLO A LEY, los gastos de notario se pagan entre las dos partes (vendedor; matriz de la escritura, comprador; primeras copias, Registro de la Propiedad y gestoría). 7- Contratos vinculados a la vivienda Al efectuar la compra, hay que resolver los contratos heredados del propietario anterior y que tienen que ver principalmente con los suministros. El nuevo propietario debe decidir si cambiar la titularidad o rescindir los contratos existentes. Los profesionales agencia inmobiliaria puede encargarse de estos trámites.
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Sergio Iranzo
11 ene 2022
Gracias Antonio y bienvenido!
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Empresas de alquiler/seguro de impago
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Sergio Iranzo
10 ene 2022
Welcome! ;)
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Sergio Iranzo
07 ene 2022
Bienvenido David!
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