UN GRAN ERROR que NUNCA deberías cometer

Como sabéis, la inversión inmobiliaria es sin duda una inversión costosa ya que implica un gran desembolso inicial para acceder a la compra de una vivienda. En ocasiones, para muchas personas supone utilizar todos los ahorros que tenemos hasta el momento para convertirnos en inversores inmobiliarios.


Por esta razón, una de las misiones principales como inversores inmobiliarios es evitar cometer grandes errores que no lastren nuestras finanzas en el futuro. A continuación, os presento uno de los errores más frecuentes que un inversor puede cometer cuando se inicia en este mundo:


Comprar únicamente en base a la revalorización futura


Probablemente ya sabréis que la rentabilidad de una inversión inmobiliaria se compone principalmente de la suma de dos rentabilidades: cashflow + apreciación


a) La rentabilidad por cashflow es un retorno cierto que se calcula en el presente y que si se hace bien es bastante fiable. Es muy importante que cualquier propiedad sea rentable por cashflow o que al menos no te cueste ni un céntimo y se pague sola. El cashflow nos dice cuanto dinero genera una propiedad una vez se le restan todos los gastos.


b) La revaloración es un retorno incierto pues se calcula estimando cuánto puede subir la propiedad en el futuro. Como nadie puede predecir el futuro, deberíamos ser muy conservadores a la hora de estimar lo que podemos obtener, sobre todo si el mercado en el que estás comprando no es un mercado con muy alta demanda de compra e inversión. De hecho, no recomiendo asumir revalorización si estás comprando en mercados poco dinámicos donde las rentabilidades por cashflow son altas.


El error aquí se materializa si un inversor justifica perder dinero mes a mes porque prevé compensarlo con apreciación. Si ese es el caso, estás jugando con fuego y si llega un mercado bajista vas a estar en una posición complicada. En ese momento, has pasado de ser inversor a puramente especulador.


Por eso, te recomiendo que nunca vulneres el principio del cashflow. La propiedad al menos tiene que pagarse sola. Considera la apreciación como algo añadido.


¿Entonces la apreciación no es importante?


Sí, lo es y mucho además. La apreciación es donde actúa el interés compuesto. Por eso, recomiendo centrarse en zonas que tú preveas que tienen potencial de futuro. No es necesario, ni es posible adivinar cuánto se apreciará, pero si es una zona con potencial probablemente subirá por encima de la media de tu ciudad, y eso al cabo de 20 o 30 años supondrá muchísimo dinero.


De hecho, si me dieran a elegir entre estas dos opciones:


a) Rentabilidad por cashflow del 7% en un pueblo.

b) Rentabilidad por cashflow del 5% en un barrio bueno de una ciudad con demanda y potencial.


Elegiría probablemente la opción B porque la apreciación durante 20 años puede hacer que la propiedad A no suba prácticamente en precio (20%) mientras que la propiedad en la ciudad fácilmente se doble (100%) o más.


Si la propiedad A costase 80.000€ hoy, no valdrías más de 110.000€ pasados 20 años. Si la propiedad B costase 150.000€, valdría probablemente 300.000€ veinte años más tarde.


Recuerda, no todas las propiedades suben en precio y habrá grandes diferencias entre unas y otras. No toda la inversión inmobiliaria es igual. No deberías comparar un piso en un pueblo con un piso en una ciudad. Nunca serán exactamente lo mismo.


Resumiendo, apuesta por propiedades que sean rentables por cashflow o que al menos se paguen solas y que al mismo tiempo estén en zonas que creas que van a subir por encima de la media de la ciudad o de tu provincia.



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