Los 4 fases del ciclo del mercado inmobiliario


Nadie puede predecir con exactitud lo que nos depara el futuro. Sin embargo, esta información es anhelada por todo el mundo. Todo el mundo busca respuestas imposibles, información privilegiada que les permita tener una ventaja sobre el resto a la hora de invertir. Yo siempre he dicho que todas mis "predicciones" no son más que mi opinión en base a mi conocimiento y experiencia, no pretendo ser ningún gurú y de vez en cuando espero equivocarme. Siempre deberías tomar tus decisiones en base a tu propio análisis después de escuchar a distintas fuentes de información que consideres sensatas.


Este primer post del blog no va de predecir nada. Simplemente quiero presentar de forma breve y resumida cómo funciona el mercado inmobiliario a grandes rasgos.


El sector inmobiliario atraviesa con regularidad ciclos, períodos de subidas y bajadas. Estos ciclos se pueden dividir en cuatro períodos: recuperación, expansión, sobreoferta y recesión. El siguiente es un modelo que nos puede servir para comprender cómo el mercado inmobiliario se está comportando y cuándo necesitas ser más agresivo o más conservador en función de la fase en la que nos encontremos.

Un mercado muy heterogéneo


Una de las cosas más interesantes sobre el mercado inmobiliario es que es tan diverso que cualquier opinión o predicción que se haga sobre él nunca va a ser cierta al 100%. La razón es simple. El mercado inmobiliario es la suma de muchos micromercados y microactores por lo que, lo que puede ser cierto o incluso útil para alguien, puede no serlo para otro.


¿Estamos hablando del mercado inmobiliario en una ubicación concreta? Porque, como estoy seguro de que ya sabes, los precios y la demanda inmobiliaria pueden diferir enormemente en diferentes zonas. Pregúntale a alguien que esté comprando una casa en el centro de Madrid y a las afueras de Toledo. La información que a uno le sirve, para el otro es irrelevante.


¿Estamos hablando del mercado inmobiliario dentro de un nicho específico, como viviendas unifamiliares, apartamentos, edificios de oficinas u hoteles? Al fin y al cabo, podría ser un buen momento para comprar una casa unifamiliar, pero podría ser imposible encontrar una buena propiedad en un complejo de apartamentos en la playa o construir un nuevo edificio de oficinas comerciales.


¿Estamos hablando del mercado inmobiliario para un determinado tipo de actor inmobiliario? Ten en cuenta que el mercado podría parecer muy diferente para alguien que busca alquilar una propiedad frente a alguien que busca comprar una propiedad. Un comprador puede pensar que es un gran mercado, mientras que un vendedor puede pensar que es terrible. Un inversor puede pensar que los precios son altos, pero un comprador de vivienda habitual puede considerar que esos mismos precios son justos.


Por esa razón, yo siempre he dicho que los informes trimestrales y anuales que uno lee solo son útiles si hablan de tu mercado y más en concreto de tu zona particular de interés. Por lo tanto, la próxima vez que escuches "boom inmobiliario" o "crisis inmobiliaria" piensa: "¿De qué están hablando realmente?


Sería absurdo decir el mercado inmobiliario está en expansión sin ninguna información adicional. Por ejemplo:


¿Dónde es fuerte el mercado?

¿Para quién es fuerte el mercado?

¿Para qué tipo de inmueble es fuerte?

¿Por qué razones es fuerte el mercado?


Dicho esto, el mercado inmobiliario se basa en la oferta y la demanda de bienes inmuebles, por lo que no importa qué nicho, ubicación o usuario sea de interés, hay patrones que podemos analizar, y con suerte "predecir" que ocurre, dentro de ese nicho. Estos patrones forman lo que conocemos como el ciclo del mercado inmobiliario.


Fases del mercado inmobiliario


Fase 1: Recuperación


La fase de recuperación de caracteriza por la disminución de viviendas vacías y muy poca obra nueva. Las personas buscan firmar contratos de alquiler por las malas experiencias pasadas. Además, puede haber un exceso de ejecuciones hipotecarias en el mercado en esta fase. Aquí es cuando el inversor inteligente busca adquirir nuevos activos.

El problema es que durante esta fase puede ser difícil obtener financiación y el sentimiento general sobre el mercado sigue siendo negativo. Esta es la fase en la que los inversores solventes empiezan a comprar a precios bajos desmarcándose del mercado en general.


La mayoría de los mercados inmobiliarios mundiales han salido de esta fase hace bastante tiempo y se encuentran en la fase de expansión.


Podríamos decir que en España esta fase tuvo lugar entre 2013 y 2017.


Fase 2: Expansión


Muchos mercados se encuentran actualmente en la fase de expansión, una época de disminución stock, alta demanda de compra y alquileres y nuevas construcciones. Se necesitan algunos años para que el nuevo stock se ajuste, y durante este período a largo plazo, los alquileres y la demanda de compra e inversión suben.


En una primera fase del mercado alcista, todo el mundo quiere comprar inmuebles. El miedo a perder el tren (FOMO) acaba conduciendo a la compra a lo loco. En esta fase, la entidades bancarias comienzan a flexibilizar sus requisitos crediticios. Los precios inmobiliarios alcanzan máximos históricos. Los alquileres repuntan también a un fuerte ritmo dado la poca oferta existente. Los constructores de viviendas regresan al mercado y vemos un aumento en la construcción de nuevas viviendas. Disminuye el desempleo. Las propiedades inmobiliarias vuelven a ser populares. La inflación aumenta y los Bancos Centrales comienzan a subir las tasas de interés.


En una segunda fase, tras una fuerte apreciación en años pasados, la subida de precios comienza a desacelerarse. Las propiedades comienzan a tardar un poco más de lo habitual en venderse. La vivienda se vuelve prohibitiva en muchos mercados, no sólo en los más populares. Algunas promociones no logran venderse en su totalidad.


En mi opinión, en España nos encontramos en esta fase desde 2017. La fase de expansión todavía tiene recorrido en las ciudades más importantes de España y sobre todo en aquellas ciudades (areas) atractivas que todavía se encuentran lejos de máximos de 2008 donde la oferta no es suficiente para absorber la creciente demanda de compradores de vivienda y de inversores.


La razón principal, a nivel macroeconómico, es que los Bancos Centrales no tienen margen para subir los tipos de interés dado el alto endeudamiento sistémico y el bajo crecimiento económico. Por esa razón, creo que esta fase de expansión, en mi opinión, va a ser más larga de lo que mucha gente pueda pensar.


Fase 3: Exceso de oferta


Los problemas se vislumbran en el horizonte en esta fase. Las viviendas sin vender y alquilar comienzan a aumentar y las nuevas construcciones aún siguen incrementándose. Este es un período en el que los constructores se dan cuenta de que se está produciendo un exceso de oferta pero siguen construyendo ya que muchas veces les pilla a mitad. Este enfriamiento es el inicio de un cambio de tendencia y poco a poco se empieza a ver reducciones rápidas de precios para ciertas viviendas. Aumenta el desempleo. Las casas tardan más en venderse y la vivienda empieza a volverse más asequible. La construcción de viviendas nuevas se ralentiza considerablemente.


Esto es lo que ocurrió en España entre 2007 y 2009 aproximadamente.


Fase 4: Recesión


Los precios de la vivienda comienzan a estabilizarse durante la fase de recesión. Nos dirigimos hacia el equilibrio. Sin embargo, las personas pasan de la euforia al pánico y piensan que los inmuebles caerán en picado y la crisis será eterna. La gente piensa que invertir en inmuebles es lo peor que puede hacer. Muy pocas personas están dispuestas a invertir. Los inversores con experiencia, capital y solvencia son los primeros en invertir. Las primeras compras estabilizan el mercado, marcan el suelo y siembran el inicio de la fase de recuperación. En estos momentos, no suele haber casi obra nueva. Hay impagos hipotecarios y mucha gente pierde su empleo y sus casas pues compraron inmuebles a precios inflados en la fase de burbuja. La gente opta por vivir de alquiler ya que suele ser más barato dada la amplia oferta de stock en esos momentos y mucha gente teme por su empleo.


Esto es lo que ocurrió en España entre 2009 y 2013 aproximadamente.




Algo importante a destacar es que tradicionalmente, en ciudades o zonas con gran demanda cuya oferta es limitada, la tendencia será ascendente a largo plazo independientemente de los ciclos inmobiliarios por dos razones:


1) La demanda siempre será superior a la oferta ya que la oferta no puede ampliarse.

2) Los Bancos Centrales continuarán depreciando las divisas, haciendo que los activos suban de precio aunque sea en términos nominales, es decir, sin tener en cuenta la inflación.


Sin embargo, en otros mercados los precios podrían permanecer deprimidos durante mucho tiempo si la oferta es muy superior a la demanda. Por eso, antes de realizar una compra, no deberías pensar sólo en el retorno del cashflow sino en la oferta y demanda presente y futura en la zona en la que estás comprando.


En definitiva, los ciclos del mercado inmobiliario son importantes ya que nos dan un mapa mental de en qué fase puede estar el mercado en el que estamos inmersos. Sin embargo, no hay una formula exacta para predecir cuándo cambiaremos de uno a otro y por esa razón siempre hay que comprar de forma sensata y apostando por inmuebles de calidad.


Invertid con sentido ;)



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